关于房价成本一直是企业和地方政府讳莫如深的话题，不过，这一业内秘密被一位从事房地产业的全国政协委员给曝了光。

    “当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”许家印委员在小组会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的８０％以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了５％的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”


  个人认为很明显的里面漏掉了最关键的行贿成本.现在的房产市场上.银行,房产商,地方政府,早就站到了普通购房者的对立面.
  目前的情况是开发商吸干了你的血以后,银行就把你按在地上开始剥你的皮了.

[ 本帖最后由 fenb 于 2009-3-6 01:52 编辑 ]

我认为：行贿成本肯定存在，但分摊到每平方的楼面价格上并不会很多。如：20亩地，容积率1.8，则可建70000方房子，当地价每亩为1000万元时，总地价为2个亿，平均到楼面每平方为2900元左右，若开发商行贿成本为地价的10%，则楼面每平方为3200元左右，加上建设成本及规费（小高层）每平方2500元（按高估算），利润按25%计算，可售每平方7125元。所以行贿成本290元对于房价来说占比较小。
  那为什么房价逐年上升呢？在于国家财政收入！即地款收入。目前，拉动内需，要加大一点发展速度，地方政府配套资金，从那里来，就是盘地。建一个项目，拆迁，征地，没钱，银行贷款，若干年后，征地，买地，用地款还银行贷款，多的资金在作财政收入，恶性循环，地价不被政府抬起来才怪！
  所以，不要相信开发商说什么行贿成本，早些年，土地价在每亩300万元左右时，有的开发商利润可达200%，这不是暴利吗？
  所以，经济要有发展速度（8%为好），不然就萧条；发展速度又不能太快，到了25%，就通货膨胀，都对我们老百姓不利。前些年，房地产过热（注意：房地产的价格居然不统计到物价指数里面去），是造成目前经济危机的因素之一，好在从2004年国家还是有些政策出台，平稳房价。
  最后，中心城区的房子肯定是要涨的，懂货币学的朋友都知道，通货膨胀后，工资收入也要随物价而上涨，要形成与房价的平衡关系就好了。也就是说，不管房价是多少，至少按当地平均一个月的工资能买起一平方米的房子就行了。同时加大经济实用房及二限房，廉租房建设力度，老百姓日子就好过了。

本帖最近评分记录

• 乔锋 金币 +16 回复认真，鼓励！ 2009-3-9 10:24

我终生都在为两件事而奋斗，一是我的两个孩子（龙凤胎），二是我儿子结婚的房子！！

不能排除炒卖和政府故意紧缩土地供应的作用，一边是加大需求量，一边是故意造成紧缺，有点股票知识的人都知道这会导致房价急剧上扬。上扬对财政报表有利，对手里有房的人有利。

房价虚高,透支的不仅仅是老百姓未来的消费能力,更是广大人民对未来的希望
特别是当下的房奴和准房奴们

政府故意紧缩土地供，一边是加大需求量，一边是故意造成紧缺导致房价急剧上扬。

房价虚高的原因之一，我觉得还有个我们政府在宏观控制上缺乏预见性的原因。每年我们政府不知道多少批次、人次出国考察，国外发达国家在房地产市场发展上的经验教训可是丰富得很。获得这种经验教训，来主动预防房价虚高、不给贪得无厌的开发商赢得暴利的空间、防止民众受困于此应该是不难的事情，但是，现在还是弄成了这么个市场状况，让人感慨。凭心而论，这里面既有政府在这方面执政能力和经验的问题，也有政府以前在为人民服务、以人民为本方面的意识不够的问题。好在现在政府和党已经充分认识到了，在能力和意识方面，在国家管理的方方面面开始有了可喜的变化。但愿我们的党和政府在这里吸取的教训不仅仅是操作层面的，还有以民为本的意识方面的，并且将之放大到国家管理的各个方面，这样，我们的社会才会变得更加公平、公正。呵呵，一己之拙见，见笑了。

本帖最近评分记录

• 乔锋 金币 +6 你的回复很认真，鼓励！ 2009-3-31 08:42

一亩地 是 200W  三亩地 建一个平板楼（5到6层1800㎡左右） 一个开发商  开发300亩地来计算

出售价格是每㎡ 9000左右 上下浮动300元计算

1800x9000=16200000   减去600W的地皮钱    成本是3x667x1700=3401700   贿赂+杂项再减总销售额的15%=2430000  
利润是16200000-（600+3401700+2430000）=10367700（单楼座利润）

10367700x100个楼座=1036770000
每个房产证是5W左右  300亩地共1600户  5x1600=9000W
1036770000-90000000=946770000
946770000-20%税也就是189354000

946770000-189354000=757416000
最后 纯利润是757416000

是7.5亿啊   

上面的计算 我还是按最最高的 预算

本帖最近评分记录

• 乔锋 金币 +6 你的回复很认真，鼓励！ 2009-3-31 08:41